Капремонт в Твери: от беды спасут знание и активность

Ближайшее будущее для подавляющего количества граждан нашей страны актуализирует вопрос «Собственник я или не собственник?». Речь идет о новых правилах игры в многоквартирных домах (МКД), которыми у нас считаются строения с двумя квартирами и одним входом/выходом.

С самого начала 2014 года придется играть по ним. Поэтому пока правительство пугает всех социальными нормами потребления, возможно, куда более запутанная проблема уже стоит на повестке дня.

Система – цирковая арена

Дело в том, что власти решили «навести порядок» в таком сегменте коммуналки, как капитальный ремонт МКД. Известно, что население годами вносило деньги на эту статью расходов, но по целевому назначению рублики практически не шли. С 2014 года нас ждет множество прелестей: обязательный тариф, общение с новой структурой, где будут аккумулироваться взносы собственников на капремонт, и бодания с УК, которые окажутся вроде как не при делах, но вполне смогут успеть насолить жильцам, ведь многие конторы являются явными или скрытыми банкротами. А еще власти рекомендуют особо не думать и просто отдавать денежки в «общий котел», из которого будет финансироваться капитальный ремонт всех МКД региона… Но обо всем по порядку и в деталях.

В данный момент схема под нововведения на уровне Тверской области практически целиком находится в стадии формирования. Для разъяснения уже понятных вещей и прояснения тонких мест в Твери проходят различные мероприятия с разными форматами общения и кругом заинтересованных лиц. Одна из таких встреч для председателей ТСЖ и старших по дому прошла по инициативе Тверской региональной общественной организации «Энергетика – людям». В ней приняли участие депутат Законодательного собрания Тверской области, президент указанной ТРОО Станислав Петрушенко, депутат Тверской городской думы Юрий Лейман и председатель Тверской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК Ольга Кириченко.

Напомним, что 25 декабря 2012 года в Жилищный кодекс были внесены важные поправки. Так, в настольной книге старшего по дому появился новый раздел – «Организация и проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Документ предусматривает два глобальных изменения: во-первых, в каждом регионе создается региональный оператор для аккумулирования средств на капремонт; во-вторых, должна быть составлена региональная программа капремонта (касающаяся всех МКД области, кроме признанных аварийными и подлежащими расселению до конца 2015 года).

Пойти по адресам и контора-монстр

Сразу отметим, что адресная региональная программа появится в Тверской области не раньше января 2014 года, поэтому до конца года перед жителями стоит задача мониторинга, ликбеза и выстраивания пошаговой стратегии, как вести себя после принятия программы. Как только программа будет официально опубликована, месяц дается МКД на организацию собрания собственников жилья, два месяца – на выбор способа формирования фонда капремонта своего дома и три месяца – на «устаканивание» выплаты самих взносов.

Правда, есть еще один вариант. По словам Ольги Кириченко, в соседнем Ярославле думцы пытаются отсрочить принятие такой программы на год, чтобы более качественно собрать всю информацию по МКД. Надеяться на аналогию в Тверской области не стоит…

Что войдет в адресную программу? Все данные по МКД, на основе которых он будет включен в общую очередь на капремонт, закладываемую – внимание! – на 30 лет вперед. Где власти будут брать эти данные? У тех же товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и управляющих компаний (УК). Какого качества будет эта информация? Зависит в каждом конкретном случае от моря факторов: добросовестности УК (кажущейся скорее исключением), состояния документации по дому (как составлен техпаспорт, есть ли электронный паспорт дома, на основе каких источников формировался и т.д.), активности самих жителей и, наконец, просто везения. Поскольку деньги на исследования выделять из бюджета, скорее всего не будут да и нет уже времени, значит, метод будет… визуальным.Что касается регионального оператора, то в данный момент эта структура создается в форме фонда при правительстве Тверской области. Это реальное учреждение со штатом сотрудников, созданное и функционирующее на бюджетные деньги. Сайт фонда должен заработать к лету 2014 года. Задачей фонда станет аккумулирование средств граждан, выплачиваемых на капремонт, на едином счету. Средства фонд может расходовать только на эту одну-единственную цель. Новая структура создается по двум причинам – повсеместно ужасной деятельности УК и пассивности собственников жилья. Заметим, что фонд не будет распорядителем данных финансов, они принадлежат собственникам МКД. Как пишут в документах, фонд станет «техническим заказчиком работ по капремонту».

Три дороги

Как будут формироваться фонды на капремонт? Здесь есть три варианта.

1. Создание специального счета в банке. Этот способ возможен только для ТСЖ и ЖСК. Он дает полную свободу распоряжения средствами на капремонт (кроме установления самого тарифа): скидывайтесь, решайте, ремонтируйте вне зависимости от сроков, которые будут указаны в адресной программе региона по вашему дому. Кроме того, накопленные средства можно будет использовать на правах софинансирования, а также копить до минимального предела, установленного в регионе (условно 10 млн рублей, правда, без учета инфляции).

Налицо здесь две проблемы – как достичь консенсуса между всеми собственниками МКД и в какой банк положить деньги. Частичное решение первой – создание совета МКД (мобильная альтернатива общего собрания собственников жилья), которому ныне значительно расширили полномочия (например, теперь он может самостоятельно принимать ремонтные работы). Частичное решение второй – опубликован список из 32 банков, которые (на данный момент) считаются благонадежными, долговечными и финансово устойчивыми. Среди них есть один 100% государственный – тот, который с сельским хозяйством…

Правда, в банках пока не очень понимают, как это будет работать, – механизма нет. Все дело в том, что данный счет будет копиться из трех источников: обязательного взноса по тарифу, процента с неплательщиков и банковского процента за вклад. Очевидно, неплательщиков придется выявлять самим ТСЖ.

2. Фонд регионального оператора, или т.н. “общий котел”. Этот способ возможен, если МКД находится в обслуживании УК. Вариант, конечно, самый плохой, потому что тогда вам придется ориентироваться на адресную региональную программу и ждать своей очереди, ведь номер в списке на капремонт зависит от моря субъективных факторов, а не только от объективного года постройки здания. Причем договор с региональным фондом, по-видимому, будет заключать УК.

3. Специальный счет в фонде регионального оператора. Этот вариант также действует для «многоквартирника» под УК. Он выглядит более предпочтительно, поскольку (в теории) можно будет не ждать очереди на капремонт и воспользоваться деньгами раньше.

Переход с одной схемы на другую законодатель, кстати, предусмотрел. Только отойти от свободомыслия ТСЖ в чуткие руки регионального оператора вам «обойдется» в один месяц, а наоборот – в два года…

 Что касается тарифов, то они уже известны и зависят от благоустроенности МКД. По ним жители наших традиционных девятиэтажек будут платить в месяц 7,7 рубля за кв. м., а жители пятиэтажных «хрущевок» – 5,6 рубля. Отметим, что это минимальный тариф. Хотите, платите по договоренности с общим собранием собственников больше, чтобы хватило на все работы.

Советы бывалых

Пока нет адресной региональной программы – своеобразной базы данных МКД области, дадим несколько советов старшим по дому, председателям ТСЖ и ЖСК, обычным собственникам.

Во-первых, нужно морально подготовиться к необходимости проведения общего собрания МКД, на котором должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников. Если дом на все «забьет гвоздь пофигизма», органы местного самоуправления, недолго думая, отправят вас прямиком в «общий котел». И вообще лучше всего создать ТСЖ или хотя бы выбрать пробивного человека для постоянного пресса УК.

Во-вторых, хорошо бы до конца года израсходовать все средства на счету по графе «капремонт» или хотя бы успеть заключить контракт с подрядчиком на работы, поскольку специалисты советуют в новый порядок входить с «чистым листом».

В-третьих, необходимо постоянно мониторить развитие ситуации. Конечно, как показала и данная встреча, подавляющая часть домовых активистов – пенсионеры, а большая часть информации доступна в сети Интернет. Но сегодня уже есть, к примеру, общественная приемная ассоциации ТСЖ и ЖСК при администрации Заволжского района. Можно обращаться за консультацией в упомянутые общественные организации. Не говоря уже о “сарафанном радио” и опыте коллег по несчастью.

В-четвертых, до конца года необходимо провести «ревизию» состояния счета по капремонту. Напомним, что УК пришли в 2006 году на смену МУПам. Многоквартирные дома управляются в большинстве случаев именно ими. Жители оплачивали капремонт десятилетиями, но потребовать отчет с УК по данной статье собственники могут только за время ее управления. Кстати, без решения общего собрания собственников УК не вправе распоряжаться данными средствами. Самое время вспомнить о своих правах…

В-пятых, не суетиться. Время для того, чтобы продумать собственную стратегию и «раскачать» соседей на необходимость активизации, ещё есть. Как и на штудирование-повторение основных документов коммунальной сферы, без которого в запутанной схеме делать нечего. А ведь речь идет во многих домах о миллионах рублей.

Послесловие

Конечно, сырой закон, в который всем не хочется влезать, сегодня вызывает гораздо больше недоумения, чем дает ответов. Кто-то, кстати, не без оснований считает новый порядок грандиозной 30-летней аферой государственного масштаба. Вопросы заключаются в самом порядке, механизме, который, по сути, есть только в общих чертах. Дьявол, как известно, скрывается в деталях, а их массовость, кажется, готова обнажить нововведениями все застарелые проблемы ЖКХ и МСУ. И тут универсального рецепта не существует, кроме как… завести собственный домик, навсегда распрощавшись с надоедливыми, ленивыми и вечно подозрительными соседями. Но мы вам этого не говорили…