Ситуация в сфере ЖКХ грозит коммунальной катастрофой

Всем прекрасно известно о непростой ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве, как по России в целом, так и в Тверской области. Принятие в 2005 году нового Жилищного кодекса дало старт программе по переходу ответственности в полном объеме за содержание многоквартирных жилых домов от государства к собственнику помещений дома.

Однако собственник не спешил воспользоваться своей новой обязанностью содержать и ремонтировать дом, в котором живет, в полном объеме необходимых затрат, придерживаясь поддерживаемого средствами массовой информации лозунга о том, что «жители и так много платят за жилье, что в управляющих компаниях работают воры…». Надо признать откровенно, что далеко не все управляющие компании приходят на этот рынок с желанием работать добросовестно, хватает всякого. Да и ресурсоснабжающие компании не забывают лоббировать принятие определенных законодательных актов на уровне государства.

Поэтому весь 2013 год и начало 2014 года ознаменовались принятием целого ряда федеральных законов и постановлений правительства, касающихся взаимодействия в цепочке поставщик ресурсов – исполнитель услуг (управляющие компании) – потребитель (жители), которые однозначно приводят к исчезновению такого вида управления многоквартирным домом, как управление управляющей организацией. Кроме того, многолетний хаос отрасли настигает и новое федеральное законодательство в сфере лицензирования деятельности управляющих компаний.

Проект Постановления Правительства РФ о лицензировании по управлению многоквартирными домами уже прошел все инстанции по согласованию, и как только он будет опубликован, без лицензии уже нельзя будет управлять домами. Получить лицензию возможно (выдавать их будет Государственная жилищная инспекция Тверской области), но лишиться ее можно сразу практически через 3 месяца, как только поступят сведения в Государственную жилищную инспекцию от ресурсоснабжающих организаций о том, что управляющая компания не оплачивает 100% за поставку ресурса (тепло, газ, вода, электроэнергия). Пока суд будет разбираться с законностью отзыва лицензии у избранной собственниками помещений дома управляющей компании, управлять домом будет временно назначенная УК с лицензией на условиях предыдущего договора управления.

Известно, что ресурсоснабжающие организации судятся со всеми УК Твери. Ситуация, складывающаяся в городе в жилищно-коммунальной сфере, грозит коммунальной катастрофой со семи вытекающими социальными последствиями. Чтобы избежать коммунального коллапса, при котором большинство домов окажутся просто без обслуживания, Некоммерческое партнерство по содействию в управлении жилищным фондом «Союз управляющих компаний» призывает жителей переходить на непосредственное управление многоквартирным домом, предусмотренное статьей 164 ЖК РФ. При такой форме управления домом жители будут напрямую заключать договоры с поставщиками услуг и напрямую, без посредников, оплачивать конкретные услуги.

За прояснением ситуации и выяснением позиции управляющих компаний, не один год работающих в ЖКХ, мы обратились к руководителю управляющей компании ООО «РЭП № 17» Дударову Вахе Хамзатовичу (в 2012 году он был награжден губернатором Дипломом в номинации «Лучший работник в сфере управления жилищным фондом Тверской области»). Возглавляемое им предприятие более 20 лет обслуживает 60 многоквартирных домов в Твери.

— Предоставляемые коммунальные ресурсы – тепло, вода, канализация, электроэнергия, газ – потребляет непосредственно физическое лицо, а не управляющая компания. Законодатели сделали управляющую компанию исполнителем этих услуг, что влечет за собой заключение договора между УК и ресурсоснабжающими организациями и обязательства со стороны управляющей компании производить ежемесячно оплату 100% за поставленный ресурс. Но в домах существуют неплательщики – это 10-12%. А законодательство разрешает управляющей компании начать претензионную работу по взысканию долгов только после того, как житель не оплачивает счета 3 месяца. Но данные противоречия в законодательстве мало волнуют ресурсоснабжающие организации. Управляющие компании активно работают с неплательщиками, взыскивая в суде долги. Но остается огромная проблема с исполнением судебных постановлений судебными приставами – процент взысканных долгов невысок от общего количества просуженных дел. Но ресурсоснабжающие организации все равно выставляет УК счета об оплате в полном объеме. Поставщики услуг выигрывают дела даже с плюсом для себя в виде взыскания с УК через суд процентов за пользование чужими деньгами (а ведь с неплательщиков денег управляющая компания не получила – как она может пользоваться чужими деньгами?). Задолженности списываются автоматически с расчетных счетов управляющей компании. И крайним остается тот, кто платит добросовестно, ведь на расчетном счете управляющей компании находятся собранные средства и по строке «Содержание…».

— В этой связи мы хотим обратиться ко всем жителям управляемых нами домов. Законы принимаются для того, чтобы их выполнять. Нынешнее законодательство диктует такие новые правила «игры» на рынке управления многоквартирными домами, по которым ни ООО «РЭП № 17», ни другие управляющие компании не могут больше работать. Мы предлагаем собственникам помещений жилых домов переходить на непосредственное управление домами – мы обеими руками за прозрачность финансовых потоков, собираемых с населения. Да, будет несколько квитанций (но мы и сегодня платим раздельно за электроэнергию, телефон, некоторые из нас – и за телевидение, домофон), так что тремя квитанциями больше или меньше, уже роли играть не будет. Зато поставщикам не придется сваливать свои долги на управляющие компании – ресурсоснабжающие организации сами будут начислять, доставлять квитанции, взыскивать долги с недобросовестных жителей. Конечно, будут сложности в переходный период. Старые долги, признанные в судебном порядке, все равно придется отдавать одновременно с переходом на новую систему и порядок оплаты счетов при непосредственном управлении домом. Но если люди не перейдут на непосредственное управление, то через суды поставщики услуг все равно обанкротят управляющие компании или будут отзывать лицензии (вопрос только времени). В Твери много управляющих компаний, которые давно работают на этом рынке услуг. Для всех нас важна положительная деловая репутация, которую мы зарабатывали так долго. Но сейчас мы вынуждены признать, что имеющаяся законодательная база не позволяет нам оставаться на этом рынке услуг.

— Срок управления многоквартирными домами у нас заканчивается 30 апреля, – подытоживает Ваха Хамзатович. – С 1 мая мы предлагаем собственникам помещений перейти на новую форму управления – непосредственное управление домом. Как видите, времени принять решение и оформить в соответствии с требованиями закона всю процедуру перехода вполне достаточно. Возможно, какие-то дома захотят организовать и ТСЖ вместо непосредственного управления домом. Это будет их выбор. С начала февраля мы планируем проводить семинары-встречи с советами домов (где они выбраны), с инициативными собственниками помещений, с представителями ТОСов домов. На этих встречах мы будем объяснять, спорить, убеждать собственников помещений в необходимости таких изменений, чтобы не дать разрушиться дому, в котором живем только потому, что не смогли перешагнуть через свое «наплевать, как-нибудь обойдется, кто-нибудь сделает». Будем помогать с юридическим сопровождением процедуры перехода на новый способ управления домом. Надо объединиться, как когда-то при выборе способа управления в виде управляющей организации (тоже пришлось пройти через непонимание, как со стороны жителей, так и со стороны органов власти), провести собрания собственников помещений. К сожалению, правда состоит в том, что если собственники помещений дома не захотят принять активное участие в решении сложившейся ситуации, то за месяц до окончания договора управления будут официально уведомлены ООО «РЭП № 17» о прекращении в одностороннем порядке действия договора управления, также будут уведомлены и ресурсоснабжающие организации. Фактически дома останутся без обслуживания, в том числе и аварийного.

При непосредственном управлении функции управляющей компании будут сведены к оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в случае заключения такого договора по решению собрания собственников помещений. В такой договор планируется включение частично управленческих функций: ведения паспортного стола, функций контроля поставщиков ресурса (регулирование, обслуживание оборудования, составление соответствующих актов о выявленных нарушениях). К жителям переходит обязанность непосредственного расчета с ресурсоснабжающими организациями.

Типовой договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома уже практически разработан, ведутся переговоры с различными поставщиками услуг по вопросу предоставления проектов договора поставки коммунальных услуг жителям, регулируются механизмы заключения таких договоров.

Как управляющая компания за 5 лет управления своими домами мы вместе с жителями приложили немало сил для приведения жилого фонда в надлежащее техническое состояние: 35 домов из 60 участвовали в федеральной программе по 185-му ФЗ, решены вопросы по капитальному ремонту отдельных конструктивных элементов и на остальных 25 домах. Жаль, если все это до момента проведения капремонта по региональной программе придет в упадок, разрушится. Предлагаем жителям вместе со своими управляющими компаниями взяться за дело, чтобы с наименьшими потерями выйти на новый этап реформирования жилищно-коммунальной сферы. Вместе мы все преодолеем.