Хотели как лучше - получилось запретить: чем обернулось государственное регулирование инвестиций в стройку

Через 20 лет после принятия федерального законодательства, регулирующего строительный бизнес, проявились проблемы частного инвестирования в эту сферу.

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» открыл доступ физическим и юридическим лицам (проще сказать, всем желающим участвовать) в строительную отрасль. Граждане бросились скупать недвижимость на стадии «котлована», и многим удалось стать счастливыми собственниками квартир. Но вскоре строительные компании, используя недоработки в законодательстве, начали злоупотреблять доверием инвесторов, иногда неумышленно, а порой злонамеренно завышая свои возможности при привлечении средств. В итоге появились и инвесторы, так и не дождавшиеся получения в собственность строительных объектов.

В этой ситуации логичным стало внедрение Федерального закона от 30 декабря 2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В законе появились понятия «застройщик», «объект долевого строительства», «целевой кредит (целевой заем)» и «проект строительства». Обязательной стала регистрация в Росреестре объектов долевого строительства (исключающая двойные продажи). Наряду с таким полезным нововведением появилось и сомнительное требование к застройщику: «имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности». Этот пункт закона закрыл двери перед новыми участниками рынка, начать дело «с нуля» стало попросту невозможным. В результате отрасль оказалась в руках крупных игроков, инициатива и прибыль многочисленных мелких инвесторов перешла к застройщикам.

Например, специалист по коммерческой и элитной недвижимости МИЭЛЬ Владимир Купряков на вопрос корреспондента газеты «Наша Версия» о том, какой застройщик лучше, крупный или мелкий, ответил так:

«Хорош тот, кто выполняет принятые на себя обязательства, не нарушает сроков, использует финансирование по назначению. Большая это компания или маленькая, не так уж важно. В конце концов, часто гиганты отрасли являются в конкретных проектах лишь номинальными участниками, непосредственным же исполнителем выступает юрлицо, созданное для реализации отдельного, порой единичного проекта. Вектор на укрупнение, безусловно, существует. Но является ли это залогом надёжности? Чем крупнее компания, тем сложнее ей управлять, тем более вероятно, что её деятельность зависит от здоровья и работоспособности руководителя – центрального организатора бизнеса. А случись, что такой человек заболеет или умрет, устоит ли тогда созданная его руками строительная империя?»

Полностью злоупотреблений со стороны застройщика закон не исключает до сих пор. В первую очередь это связано с обесцениванием средств на эскроу-счетах и неутвержденной законом формой договора долевого участия (эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора ДДУ. Все строительные работы проводятся на собственные средства застройщика или кредитные средства, которые он получает в банке). Застройщики применяют различные хитрости, например, регистрируют долевые объекты на фирму-прослойку с последующей продажей по договору уступки. У известного и крупного застройщика под каждый объект может быть разный инвестор, уже не такой крупный и не такой надёжный.

Банки тоже не являются идеальными гарантами успешного окончания строительства. По данным портала Banki.Ru, в течение срока, сопоставимого со сроком реализации среднего строительного проекта (3 года), в России прекратили свою деятельность в 2018-2020 годах –159 банков, а в 2021-2023 годах 52 банка!

Добросовестные застройщики вместо того, чтобы использовать прямые инвестиции, вынуждены обращаться в банки. Зачастую стоимость услуг финансовых организаций настолько высока, что теряется экономический смысл проекта.

В итоге есть мнение, что-то хорошее, что дал людям 39-ФЗ «Об инвестициях…», оказалось во многом перечеркнуто 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и другими законами, его развивающими и дополняющими. Некоторые частные инвесторы говорят: «Хватит чрезмерной заботы. Пускай будут риски. Но и возможности тоже».