Председатель совета директоров ГК "Стилобат" Лев Мазараки — о девелопменте будущего

Российское градостроительство переходит от точечной застройки к формированию целостных городских систем, где девелопер становится стратегическим партнером государства, а мастер-план — общим языком власти, бизнеса и жителей.

Развитие российских городов все заметнее выходит за рамки строительства отдельных жилых кварталов, промышленных площадок или торговых объектов. В центре новой модели градостроительства — создание полноценных городских систем, где жилье, рабочие места, социальные учреждения, транспорт, общественные пространства и сервисы формируются как взаимосвязанные элементы единой среды.

Такой подход предполагает, что девелопер перестает быть только застройщиком, а частный инвестор — источником средств для реализации конкретного объекта. Их роль расширяется: бизнес становится участником долгосрочного развития городов и регионов, соавтором новой пространственной политики.

Председатель совета директоров ГК «Стилобат» Лев Мазараки считает, что переход от отдельных решений к комплексному развитию территорий является фундаментальным изменением в логике российского градостроительства.

Город как единая система

Cовременная модель развития должна быть ориентирована не на возведение разрозненных объектов, а на создание качественно иной городской среды. В ее основе — человек, его повседневные потребности, возможность жить, работать, учиться, отдыхать и пользоваться необходимыми сервисами в комфортных условиях.

«Речь идет о полном переосмыслении модели российских городов, формировании качественно другой среды, где жилье, инфраструктура и общественные пространства создаются как единая система, в центре которой — человек», — отметил Лев Мазараки.

По его словам, такой подход меняет саму оценку эффективности проектов. Если раньше девелопмент зачастую измерялся введенными квадратными метрами, то теперь ключевым показателем становится качество среды, ее способность привлекать людей, удерживать специалистов и формировать устойчивую экономическую активность.

Мазараки подчеркнул, что комфортная среда стала важнейшим фактором инвестиционной привлекательности.

«Люди хотят не просто приобрести жилье или найти работу, но и иметь доступ к школам, медицинской помощи, культурным и спортивным объектам, общественным пространствам и удобной транспортной инфраструктуре», — указал он.

Если город не отвечает этим ожиданиям, он рискует проиграть конкуренцию за квалифицированные кадры, считает эксперт. Поэтому создание современной среды становится не дополнительным элементом проекта, отметил эксперт, а условием его долгосрочной жизнеспособности.

От инвестора к стратегическому партнеру

В новой модели территориального развития государству нужен не просто инвестор, заинтересованный в финансовом результате, считает Мазараки. Речь идет о стратегическом партнере, который готов участвовать в развитии региона или отрасли на длинной дистанции.

При этом для бизнеса, отметил он, принципиально важны понятные правила, правовая определенность, льготные режимы и инфраструктурная поддержка. Однако этого недостаточно, если территория не способна предложить людям высокий уровень жизни, добавил эксперт.

«Просто построить завод, жилой квартал или торговый комплекс — уже недостаточно», — подчеркнул Мазараки.

По его оценке, современный инвестиционный проект должен учитывать не только производственные и финансовые параметры. Вокруг него необходимо создавать полноценную экосистему: жилье для сотрудников, образовательную и медицинскую инфраструктуру, возможности для досуга, транспортную связность, качественные общественные пространства.

Инвесторы, которые приходят в регион, указал Мазараки, заинтересованы, чтобы их сотрудники жили в комфортной среде, а их семьи имели доступ к хорошим школам, медицине, культуре и спорту. В связи с этим базовыми приоритетами следующего инвестиционного цикла, по его мнению, станут вложения в образование, здравоохранение, культуру и спорт.

«Такой подход позволяет рассматривать город не как набор зданий и коммуникаций, а как основу для формирования человеческого капитала. Именно люди, их знания, производительность и готовность связывать свое будущее с территорией определяют устойчивость проектов в долгосрочной перспективе», — подчеркнул Мазараки.

Развитие не площадки, а всего города

Одним из возможных инструментов новой модели могут стать населенные пункты опережающего развития. Мазараки обратил внимание, что сама логика этого формата отличается от традиционного подхода к территориям с особыми условиями для бизнеса.

Если территории опережающего развития (ТОР) создавались как специальные экономические зоны с налоговыми и административными преференциями, то новая концепция предполагает распространение этой логики не на отдельную инвестиционную площадку, а на муниципалитет в целом.

По словам эксперта, речь идет о долгосрочном и системном подходе к будущему города. Государство и частный бизнес, который готов вкладываться в территорию годами, должны совместно создавать единую стратегию развития и мастер-план.

Такой документ, по его словам, должен включать финансовую модель, экономическое ядро территории, механизмы привлечения жителей, единые стандарты городской среды и решения, обеспечивающие высокое качество жизни.

Для привлечения крупного частного капитала, готового работать с горизонтом в десятилетия, необходимы стабильность условий и снижение регуляторных барьеров, прежде всего в земельной и градостроительной сферах. В этой связи важную роль может играть долгосрочное соглашение между инвестором, муниципалитетом и регионом, отметил Мазараки.

Подобный механизм должен заранее определять задачи, условия и параметры реализации инфраструктурных проектов. Его применение, считает Мазараки, позволит формировать в малых городах и сельских поселениях комфортную среду, создавать новые точки экономического роста и давать жителям альтернативу переезду в крупнейшие агломерации.

Мастер-план как общий язык

Центральным инструментом новой градостроительной политики Мазараки называет мастер-планы. По его мнению, это не просто документы о размещении объектов, а «новый язык взаимодействия власти, бизнеса и человека».

Мастер-план задает общую логику развития территории: определяет, каким будет ее экономическое ядро, какая социальная инфраструктура потребуется, какие рабочие места появятся, как будут организованы транспортные связи и общественные пространства.

«Они задают общую логику развития городов и территорий, определяют, какой должна стать их социальная жизнь, экономика, какие рабочие места будут созданы», — отметил глава ГК «Стилобат».

Именно поэтому строительство отдельных домов не может рассматриваться в отрыве от будущего района, города или агломерации. Современный девелопмент должен учитывать социальные, экономические, архитектурные и инфраструктурные связи, которые возникают вокруг нового объекта.

Мазараки назвал строительство городов высшей формой девелопмента. По его словам, сам процесс возведения многоквартирного дома (МКД) занимает несколько лет, однако создание полноценной городской среды требует десятилетий совместной работы государства, бизнеса и жителей.

«Построить МКД — это 7–8 лет инвестиционного цикла, а превратить его в полноценную городскую среду — десятилетия совместной работы», — сказал он.

Капитализация территорий вместо застройки ради застройки

Новая философия девелопмента заключается в наращивании градостроительного потенциала и капитализации территорий, считает Мазараки. При этом капитализация понимается шире, чем рост стоимости земли или недвижимости.

«Речь идет о долгосрочной экономической, социальной и человеческой ценности города. Устойчивыми оказываются те проекты, которые не замыкаются в границах строительной площадки, а формируют точки притяжения, создают рабочие места, встраиваются в городскую ткань и улучшают качество жизни», — подчеркнул Мазараки.

Особое значение в этой модели имеет модернизация инфраструктуры: коммунальных сетей, дорог, транспортных узлов, систем обслуживания, считает эксперт. По его словам, развитие транспортной инфраструктуры напрямую влияет на качество жизни людей.

Когда человек тратит меньше времени на дорогу, растут его продуктивность и возможности для отдыха, снижается уровень стресса, формируется более высокий человеческий капитал. Одновременно удобная логистика усиливает экономические связи и делает территорию более привлекательной для бизнеса.

Транспортные коридоры и узлы, отметил Мазараки, сами становятся точками притяжения частных инвестиций. Вокруг них возникают новые проекты, рабочие места и налоговые поступления.

Девелопмент как создание среды

По мнению Мазараки современный девелопмент — это не производство квадратных метров, а создание условий, которые влияют на образ жизни человека и развитие территории.

«Я рассматриваю девелопмент не как создание квадратных метров, а как программирование реальности», — сказал он.

По его словам, архитектура и планировочные решения непосредственно влияют на то, как люди общаются, работают, восстанавливаются и воспринимают город. Поэтому значение имеют не только фасады и плотность застройки, но и качество воздуха, световые сценарии, акустический комфорт, доступ к зелени, общественным пространствам и природному окружению.

Будущее, считает Мазараки, за объектами, которые заботятся о человеке.

«Инвестор, строящий только «коробку», рискует столкнуться с потерей привлекательности такого актива. Напротив, проекты, где качество среды становится основой концепции, формируют долгосрочную ценность и для жителей, и для территории, и для бизнеса», — заключил он.

Важными элементами новой городской среды он называет тишину, сообщество и историческую преемственность. Возможность жить без постоянного информационного и шумового давления, находиться среди людей с близкими ценностями, ощущать связь с культурным и архитектурным наследием — все это становится частью нового запроса на качество жизни.

Частный капитал и долгий горизонт

Реализация городов будущего требует объединения разных источников финансирования. По словам Мазараки, для масштабных территориальных проектов необходимы государственные вложения, частный капитал, фондирование и муниципальные инфраструктурные облигации.

«Создание современных, технологичных городов будущего — это сверхзадача, для решения которой нужны все источники финансирования», — добавил он.

Такой подход предполагает, что частный капитал участвует не только в строительстве жилых и коммерческих объектов, но и в создании целостной инфраструктуры, которая обеспечивает экономический рост и привлекательность территории.

При этом важнейшим условием участия бизнеса остаются понятные и предсказуемые правила. Мазараки считает критически важными упрощение и унификацию строительных стандартов, снижение административных барьеров и повышение прозрачности проектов.

В этих условиях меняется и роль девелопера, указывает эксперт. Он становится интегратором, который объединяет архитектуру, строительство, инженерную и транспортную инфраструктуру, цифровые решения, сервисы и пользовательский опыт в единую городскую экосистему.

Город будущего — инвестиция в человека

Главный смысл новой модели пространственного развития заключается в том, чтобы сделать город территорией возможностей, считает Мазараки. Не только местом проживания, но и пространством для образования, труда, творчества, отдыха, общения и сохранения здоровья.

Мазараки убежден, что инвестиции в качество среды, технологии, людей и социальную инфраструктуру становятся частью конкурентоспособности бизнеса. Это уже не вопрос репутации, а элемент экономической модели, который определяет способность компаний и регионов развиваться в долгосрочной перспективе.

«Компании, которые уже сегодня инвестируют в технологии, людей и качество среды, закладывают прочную основу для развития на годы вперед», — отметил он.

Переход от точечной застройки к созданию полноценных городов требует длительной совместной работы государства, муниципалитетов, инвесторов, девелоперов и жителей. Но именно такой подход, по мнению Мазараки, способен превратить территорию в устойчивый центр притяжения — для людей, компетенций, капитала и новых экономических проектов.

Автор: ТАСС