Самые динамичные рынки недвижимости в мире

Высокий доход от инвестиций в недвижимость связан с новыми точками роста.

Пока цены в США и Западной Европе демонстрируют умеренный рост, динамичные рынки Греции, ОАЭ, Вьетнама и Турции показывают двузначные проценты доходности.

В этой статье разбираемся, почему инвестиции в развивающиеся экономики часто приносят 8-15% годового роста вместо 3-4%, и рассказываем о ключевых направлениях, где можно купить не просто жилье, а высокодоходный актив.

Почему стоит рассматривать быстрорастущие рынки?

Инвестиции в растущие рынки интересны тем, что цены на недвижимость здесь пока невысокие, но растут очень быстро. В отличие от зрелых экономик, где основные параметры рынка уже сформированы, эти страны часто находятся на этапе активного развития: растет население, обновляется инфраструктура, а спрос на жилье опережает предложение. Это создает фундамент для более высокой итоговой доходности инвестиций.

Высокие темпы роста. Активная застройка, развитие городов и изначально более низкая база цен способствуют быстрому росту стоимости недвижимости – параллельно с развитием экономики.

Доступность для входа. Более низкие цены позволяют инвесторам начинать с меньшего капитала и приобретать активы в перспективных локациях, которые в будущем могут существенно вырасти в цене.

Привлекательная доходность от аренды. Растущий спрос на жилье, подогреваемый туризмом, миграцией и развитием рынка труда, поддерживает высокий уровень арендных ставок.

Комплексное развитие инфраструктуры. Строительство дорог, транспортных узлов, коммерческих и социальных объектов повышает привлекательность районов и стимулирует долгосрочный спрос.

Сравнение развитых и развивающихся рынков

Топ развивающихся рынков недвижимости

Греция

Греческая недвижимость демонстрирует уверенный рост: жилье подорожало на 8-9%, в городах за первый квартал года прирост составил около 6%. Иностранный капитал остается ключевым драйвером: в прошлом году подано более 9 000 заявок на «золотую визу» (на 10% больше, чем в позапрошлом). В популярных туристических зонах доля покупателей-иностранцев достигает 70%.

Дополнительным стимулом служит программа ВНЖ Греции за инвестиции с минимальным порогом от €250 000 для реконструированной недвижимости объектов под реставрацию. Рассмотрение заявки занимает от 4 месяцев, статус выдается на 5 лет с правом продления для всей семьи, без требования постоянного проживания.

• Доходность: 4,5-8% годовых. В центре Афин небольшие квартиры приносят до 6-8%, на Миконосе и Санторини краткосрочная аренда – свыше 10%.
• Прирост стоимости: в ключевых районах – 6-10% в год.
• Перспективные локации: Афины, Салоники, а также крупные острова – Крит, Родос, Корфу.

Кипр

Рынок Кипра – один из самых динамичных в регионе. За прошлый год объем сделок достиг рекордных €5,71 млрд, а цены на выросли на 6,51%. Основной рост пришелся на Лимасол, Ларнаку и Никосию, чему способствуют устойчивый туризм (более 4 млн гостей) и программа ПМЖ за инвестиции.

• Доходность: 5,4-7% по апартаментам. В Лимасоле достигает 7%.
• Спрос: высокий интерес к объектам до €250 000 и роскошным виллам от €1,5 млн.
• Перспективные локации: Лимасол (максимальная доходность), Ларнака (быстрый рост продаж), Никосия (стабильный спрос), Пафос (туристический рынок).

Мальта

Мальтийский рынок поддерживается развитым туризмом и экономическим ростом (+6%). В прошлом году продажи выросли на 14%, а цены – на 6,8%. Особенно востребованы апартаменты и пентхаусы в Special Designated Areas (SDAs), где для иностранцев нет ограничений.

• Доходность: в среднем около 4%, в премиальных районах (St Julian’s, Sliema) – 5-10%, в отдельных проектах – до 15%.
• Прирост стоимости: в Валлетте – 6-8% в год.
• Перспективные локации: SDAs, прибрежные районы, объекты рядом с университетами.

Япония

После периода стагнации рынок Японии восстанавливается. Ослабление иены стимулировало туризм (+18%) и приток иностранных инвестиций. Цены в крупных городах растут на 5-7% ежегодно, а в премиум-сегменте – до 12-20%.

• Доходность: 3-6% годовых.
• Ценовой диапазон: $400 000 – $650 000 за качественные объекты.
• Перспективные локации: центральные районы Токио (Сибуя, Минато), Киото (Хигасияма), Осака (Кита).

Южная Корея

Рынок развивается благодаря технологическому буму и притоку иностранных инвестиций. Туризм растет на 20-22%, цены в Сеуле увеличиваются на 4-6% в год, а элитные апартаменты могут прибавлять до 30% за пять лет.

Доходность: 2-7% годовых. Объекты для краткосрочной аренды в туристических районах приносят 4-7%.

Ценовой диапазон: от $350 000 за апартаменты в престижных районах.

Перспективные локации: Каннам и Мапо в Сеуле, районы возле университетских кампусов.

Вьетнам

Рынок растет на 7-9% ежегодно благодаря урбанизации, инфраструктурным проектам и увеличению турпотока (до 18 млн человек). Иностранные инвесторы активно вкладываются в проекты от $150 000.

• Доходность: 3-12% годовых. Прибрежные виллы и туристические апартаменты приносят до 8-12%.
• Прибыль от перепродажи: может превышать 20%.
• Перспективные локации: Хошимин, Ханой, Дананг, Нячанг.

ОАЭ (Дубай)

Дубай остается эпицентром роста: за год цены выросли на 15-18%. Рынок привлекает инвесторов отсутствием налогов на аренду и возможностью получения «золотой визы» при инвестициях от $204 000.

• Доходность: 7-11% годовых по апартаментам.
• Рост цен: в таких районах, как Palm Jumeirah, превышает 13% в квартал.
• Перспективные локации: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle.

Португалия

Рынок остается одним из самых активных в Европе: за год цены выросли на 15-17% на фоне хронического дефицита предложения. Спрос устойчив в Лиссабоне, Порту, Алгарве и на Мадейре.

• Доходность: 4-7% годовых. В Лиссабоне – 5-7%, в Порту – до 6.7%.
• Наиболее востребованы: 1-3-комнатные апартаменты под долгосрочную аренду в крупных городах и туристических регионах.

Турция

Рынок переживает фазу коррекции: номинальный рост цен составляет 30-40% годовых, но с учетом инфляции реальная стоимость снижается. Ключевым драйвером для иностранцев остается программа гражданства за инвестиции через покупку недвижимости.

Инвестиционные ориентиры:

• Доходность: в среднем 7,5-8% по стране. В Стамбуле – 6-6,5%, в Анталье – 5-7,5%.
• Стратегия: покупка апартаментов в центральных районах Стамбула и курортных объектов в Анталье.

Черногория

Стоимость недвижимости растет ускоренными темпами:  в прошлом году прирост составил 21%. В прибрежных локациях (Будва, Котор) цены достигают €3 000-3 800/м², а в премиальных комплексах – до €12 000/м². До двух третей покупателей – иностранцы.

• Доходность от аренды: 6-10% в прибрежных зонах, в среднем по стране – 4,5-7%.
• Перспективные локации: Порто Монтенегро, Будванская ривьера, Бар.

На что обратить внимание при инвестировании?

Юридические нормы. Правила для иностранцев сильно разнятся: от свободного владения (freehold) в ОАЭ и на Кипре до ограничений в приграничных зонах Турции. Важно изучить требования по минимальному сроку владения, налогообложению и отчетности.

Валютные риски. Инвестиции в развивающихся экономиках сопряжены с риском колебаний местной валюты, что может повлиять на реальную доходность в долларовом эквиваленте.

Ликвидность. Скорость продажи актива варьируется от нескольких недель в Дубае до месяцев в сезонных экономиках Черногории.

Фундаментальные драйверы. Устойчивый рост обеспечивают базовые факторы: туристический поток, миграция, крупные инфраструктурные проекты.

Чистая доходность. Высокие валовые показатели (8-10%) необходимо корректировать с учетом налогов, расходов на содержание и возможных простоев. Фактическая чистая доходность часто составляет 2-5%.

Как максимизировать результат в этом году?

• Определите цель: рост капитала, арендный доход или получение резидентского статуса.
• Анализируйте метрики: темпы роста цен, доходность, стоимость входа, уровень развития инфраструктуры.
• Изучите правовое поле: досконально проверьте правила для нерезидентов, требования программ и надежность застройщика.
• Просчитайте бюджет: учитывайте все затраты – от покупки и ремонта до налогов и управления.
• Привлеките локальных экспертов: они помогут минимизировать риски и правильно оформить сделку.
• Управляйте активом: регулярный мониторинг рынка, обновление условий аренды и поддержание объекта в хорошем состоянии повышают его стоимость и ликвидность.