Всё, что нужно знать об УК в канун нового отопительного сезона

Информационный портал Tverigrad.ru провел интерактивное интервью с начальником Главного управления «Государственная жилищная инспекция» Тверской области и главным государственным жилищным инспектором Тверской области Татьяной Атаевой.

Все мы, возвращаясь с работы или учебы, идем домой. Как научиться быть рачительным хозяином своего жилья? Как защититься от незаконных действий управляющих компаний при “переманивании” жильцов? За чей счет будет проводиться установка общедомовых приборов учета и можно ли на этом сэкономить? Как принудить управляющую компанию благоустроить двор и убирать подъезд? На эти непростые вопросы дала компетентные ответы начальник Главного управления “Государственная жилищная инспекция” Тверской области и главный государственный жилищный инспектор Тверской области Татьяна Атаева.

— Как защититься от незаконных действий управляющих компаний при “переманивании” жильцов?

Т.А.:  Жилец является полноправным хозяином не только своей квартиры, но и доли в праве, которая ему в соответствии с законом принадлежит в многоквартирном доме. Поэтому, для того чтобы бороться с нерадивой управляющей компанией, он должен иметь договор управления с ней. В документе должны быть прописаны позиции обеих сторон: что имеет в виду УК под своими действиями по управлению и что обязаны делать жители. То есть основополагающим документом взаимоотношений сторон должен быть договор. В договоре указывается всё: перечень обязательных и дополнительных работ, оплата с метра квадратного по строке “управление”, то есть содержание многоквартирного дома, тарифы и нормативы по тем позициям, которые должны оплачивать собственники многоквартирных домов. А самое главное – порядок изменения оплаты за оказанные услуги сверх договора либо неоказанные услуги – те, которые не осуществила управляющая компания. Как правило, договор заключается сроком на один год, но по желанию собственников и соглашению сторон он может быть продлен.

При заключении договора, который является регламентацией деятельности как одной, так и другой стороны, за него должны подать не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Голоса подсчитываются. Самое главное, что для принятия решений, которые хотят увидеть в договоре обе стороны, нужно обсуждать их на собрании.

В настоящее время, чтобы уйти от нерадивой управляющей компании в другую, которая предлагает привлекательные по сравнению с предшествующей услуги, в договоре в обязательном порядке должен быть перечень дополнительных работ, их периодичность, тарифы на их оказание. Но самое главное, теперь, для того чтобы перейти от одной управляющей компании в другую, сначала собрать собрание в очной форме, а в случае отсутствия кворума – в заочной форме. Но для того, чтобы провести собрание в очной форме, все собственники в обязательном порядке должны быть уведомлены о повестке дня – с чем связан переход от одной УК к другой . Так что нужно знать свои права как собственника жилья и порядок проведения собрания собственников. Поэтому нелишне будет почитать Жилищный кодекс РФ, особенно статьи 44-48. Без вашего решения никто вас не переманит. Не помешает и узнать подробности об УК, которая предлагает вам свои услуги: соблюдает она стандарты раскрытия информации или нет, как реагирует на заявки жильцов, есть ли у нее аварийно-диспетчерская служба, были ли на нее жалобы в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, часто ли ее наказывает ГЖИ и за что. Жаловались ли на нее в администрацию города или района, ведь согласно изменениям в законодательстве у нас стартует муниципальный жилищный контроль. Любой выбор должен быть осознанным.

— Что делать, если УК в одностороннем порядке разорвала договор с жильцами на управление домом и оставила их накануне отопительного сезона один на один с проблемами?

Т.А.:  В соответствии с действующим законодательством такие действия УК неправомерны. Это грубое нарушение ст. 162 Жилищного кодекса и ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Жилищное законодательство предусматривает расторжение договора в одностороннем порядке только по инициативе собственников, поскольку нерадивая УК не соблюдала те или иные каноны федерального законодательства либо законодательства субъекта. Существует претензионный характер, где делается обобщение, приводятся примеры неисполнения тех или иных видов работ, которые были предусмотрены на предстоящий год той УК, которая в одностороннем порядке отказывается выполнять тот или иной вид работ, предъявляя претензии собственникам, что средств недостаточно для производства данных работ. Если недостаточно, то УК с учетом акта освидетельствования весенних и осенних осмотров должна представить смету расходов на планово-предупредительные и восстановительные работы по тем домам, которые она посчитала малоэффективными. Что такое малоэффективные дома? С момента вступления в силу Жилищного кодекса УК выбрала их для управления на основании договора управления. Поэтому расторжение договора по малоэффективности не предусмотрено ни в жилищном, ни в гражданском законодательстве. Поэтому расторжение договора предусмотрено либо по соглашению сторон, либо гражданам нужно объявить: работы носят не планово-предупредительный, а капитальный характер, и денежных средств на них не хватает.

Поэтому просим вас, уважаемые жильцы, принять решение об установлении новой ставки по таким-то и таким-то пунктам. А развешивать объявления о том, что УК отказывается от управления без уведомления граждан о механизме образования затрат, который должен быть в договоре, это, конечно неправильно. В Твери примером недобросовестного отношения к жителям и к закону по этому поводу стало ООО “УК Заволжского района”. По письму Главного управления Госжилинспекции прокуратурой Заволжского района г. Твери в адрес директора ООО внесено представление о нарушении жилищного законодательства.

— Должна ли управляющая компания представлять отчеты о финансово-хозяйственной деятельности? Если да, то с какой периодичностью и в каком виде?

Т.А.:  Изменениями в Федеральным законодательством предусмотрено: УК в течение первого квартала должна представлять ежегодный отчет собственникам. Причем и в договор должны быть внесены изменения в связи с вступлением новых законодательных актов в силу, а именно дата представления отчетности. На сайте ГЖИ есть рекомендации, как, по каким параметрам можно проверить отчетность компаний, чтобы удостовериться в эффективном использовании денежных средств. Зачастую в отчетах УК пишут нулевую прибыль, однако и они сами, и их соисполнители получают премиальные, например, по итогам подготовки дома к осенне-зимнему периоду и тому подобное. К этому претензий нет, в том случае если услуги по техническому содержанию соответствуют качеству. Но тогда, когда дом остается без тепла, без нормального горячего водоснабжения, здесь возникает много вопросов у собственников, проживающих в этом многоквартирном доме. А еще хотелось бы отметить, что в настоящее время неактивно идет работа по выбору советов многоквартирного дома. И выбранный совет должен быть прокладочным механизмом между исполнителями – УК, ресурсоснабжающими организациями и собственниками. То есть должна быть полная прозрачность во всех взаимоотношениях. И если не поставлен ресурс, то совет должен обязательно постучаться к управляющему – не к инспектору, а именно управляющему – с требованием объяснить произошедшее. Если ресурсоснабжающая организация недопоставила ресурс – значит совместными усилиями начинать претензионную работу по данному факту.

— Есть ли смысл ставить общедомовые прибор учета, если у нас горячая вода то есть, то бежит чуть теплая?

Т.А.:  Общедомовые приборы учета должны были установить до 1 июля 2012 года. Собственники должны установить общедомовые приборы учета, с тем чтобы не переплачивать или не платить за ресурсы ненадлежащего качества, до 1 марта 2013 года. В случае если это не будет сделано, их установят УК или по согласованию с ней – ресурсоснабжающая организация. И тогда путем исков будет взыскана задолженность за установку приборов учета. Собственники прежде всего должны быть заинтересованы в своих проблемах, связанных с оплатой, и здесь должен быть глас народа, с тем чтобы нерадивых поставщиков или нерадивые УК можно было ставить на место. УК, как правило, неохотно составляют акты корректировки недопоставленных коммунальных услуг, что лишает граждан возможности либо совсем освобождаться от уплаты за них, либо платить за те, которые были по стандарту некачественно поставлены.

— За чей счет будет проводиться установка общедомовых приборов учета и можно ли на этом сэкономить?

Т.А.:   Установка приборов учета производится за счет собственников жилых помещений. Сэкономить можно, заключив договор с ресурсоснабжающей организацией о рассрочке на 5 лет. Лучше не экономить на качестве самих приборов: например, если поставить дешевый прибор без терморегулятора, то он холодную или едва теплую воду будет считать как горячую. Экономия получится сомнительной.

— Как принудить управляющую компанию благоустроить двор и убирать подъезд?

Т.А.:  В договоре управления должен быть перечень работ как по уборке мест общего пользования, так и по благоустройству дворовой территории. Если УК не выполняет договор, нужно написать претензию в УК и потребовать перерасчет. Если не удастся добиться перерасчета за непредоставленные услуги и выполнения условий договора – обращаться в надзорные органы. К сожалению, приходится констатировать, что собственники не хотят работать с УК, а нерадивые управленцы этим пользуются. Но если УК ничего не делает, может, стоит сменить ее?

— Управляющая компания отказывается приводить окно на лестничной площадке в надлежащее состояние в соответствии с санитарными нормами, говорят, у них нет уборщиц. Есть ли у них такое право – отказать в уборке окна?

Т.А.:  Если некому помыть окна, то, опять же, следует обратиться к договору управления, где должна быть прописана периодичность уборки. Помимо договора есть общеобязательные Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (№170), которые предписывают обметание окон, подоконников, отопительных приборов на лестничных клетках не реже 1 раза в 5 дней, мытье – не реже одного раза в месяц.

— Как заставить УК заниматься ремонтом дома?

Т.А.:  Если коротко – через суд. Но сначала все-таки надо собрать собрание собственников, решить, какие виды ремонта необходимы, сколько это будет стоить и достаточно ли на счете дома средств для этого. Есть, конечно, программы по капремонту, которые предусматривают участие собственников в финансировании. Есть также примеры, когда собственники полностью делают ремонт за свой счет, не дожидаясь программ. Если вы имеете в виду мелкий ремонт, то нужно просто подать заявку в УК. Зачастую крупные УК не знают, что у них происходит на доме.

— С марта, после того как начались аварии на трубах, начались проблемы с горячим водоснабжением. Само водоснабжение с горем пополам восстановили, но, как таковой, горячей воды не было несколько месяцев в течение дня (прохладная, теплая, иногда – горячая). После письма в администрацию горячая вода есть днем, а около 12 вечера, всю ночь и утро опять приходится часами ждать “тепленькую” и сливать воду. И при этом нужно устанавливать счетчик?.. Плюс постоянный шум в ушах из-за открытого крана и забитая сантехника. Никаких мероприятий по устранению нарушений ни УК, ни другими организациями не проводится, звонки, письма в УК, котельную и др. организации ни к чему не приводят: одни говорят, знают, другие говорят, всё в порядке. При этом счет в квитанции приходит полный… Просто достала эта ситуация – постоянно подстраиваться под наличие или отсутствие услуги и терпеть эти ограничения! Помогите, пожалуйста! Дом №12 по Сахаровскому шоссе.

Т.А.:  В данном случае в соответствии с действующими Правилами предоставления коммунальных услуг №307 УК обязана сделать перерасчет. С 1 сентября вступают в действие новые Правила (№354), но все требования в этой части совпадают. Обратитесь в свою УК, вызовите представителя, составьте акт о недопоставке услуги. Если не поможет, напишите нам. Укажите квартиру – назначим инспекционную проверку.

— Есть ряд вопросов, на которые хотелось бы знать ответ. Мы приобрели квартиру на ул. Марии Смирновой (Брусилово), и соответственно – вопросы относительно нашей УК. Заранее большое вам спасибо за помощь, Никита Тулупов. 

1). Мы являемся собственниками квартиры 9 месяцев, и до настоящего момента никаких договоров или других бумаг, узаконивающих наши взаимоотношения с УК, не подписывали. Имеем ли мы право не оплачивать ежемесячные квитанции за коммунальные услуги, приходящие от УК, до заключения такого договора? Или же оплачивать квитанции и надеяться, что деньги уходят не в чей-то карман?

Т.А.:  Платить надо сразу, обязательства по оплате возникают с момента приобретения квартиры. В данной ситуации вам лучше сходить в УК, ознакомиться с договором.

2). Обоснован ли тариф на капитальный ремонт 12,6 р за м2, учитывая, что дома новые и находятся на гарантии?

Т.А.:  Размер платы по строке “капитальный ремонт” устанавливается на общем собрании собственников. Поэтому насколько это обоснованно, решать вам.

3). Должна ли УК представлять финансовые отчёты собственникам? Если да – то с какой периодичностью и в каком виде?

Т.А.:  УК обязана в течение первого квартала года представлять ежегодный отчет (ч.11 ст. 162 Жилищного кодекса). Кроме того, Правительством РФ установлены стандарты раскрытия информации, согласно которым информация о деятельности должна быть размещена на соответствующих сайтах и на информационных стендах, доступных жителям.

4). Может ли УК обязывать собственников к опломбированию счётчиков (электричество, вода) за счёт собственников, учитывая, что на всех счётчиках имеется пломба завода-изготовителя?

Т.А.:  Нет, не может.

5). При подписании акта приема-передачи на квартиру нами были указаны дефекты, которые до сих пор (спустя 9 месяцев) не были устранены. Наши действия?

Т.А.:  Из вопроса не понятно, подписали ли вы акт приема-передачи? То есть приняли с дефектами? Подавайте в суд.

6). УК ссылается на проблемы с заключением договоров на электропотребление, поэтому электричество мы до сих пор не оплачиваем. К тому времени, как договоры будут заключены, у собственников, проживающих уже давно, образуется очень внушительный долг. Как быть в этой ситуации? Или как ускорить этот процесс?

Т.А.:  По Правилам предоставления коммунальных услуг УК является исполнителем коммунальных услуг и обязана заключить договор. Если УК действительно не заключает договор на электроснабжение, можно собрать собрание и принять решение заключить договор напрямую, законодательство это предусматривает.

—  Почему на дома построек с 1930 по 1950-й годы власти не обращают внимания, что им требуется капитальный ремонт? Я старший по дому  на наб. Степана Разина, 42, и в какие только программы мы (жители) не пытались попасть, и всё безрезультатно, а в ответ присылают глупые ответы: мол, всё решают жители… Хотя на самом дели всё это не так, а вы, ГЖИ, вообще перестали заниматься нашим домом.

Вопрос: Скажите, какая участь ждёт такие дома, как наш? Спасибо! Клинский Виктор Георгиевич.

P.S. Об этом доме Tverigrad.ru писал вот здесь.

Т.А.:  Бремя ответственности за дом несут собственники. Это не “глупые ответы”, а реалии нашего времени. Собирайте собрание и решайте, что будет с вашим домом.

— Мною 27.08.2012 года обнаружено, что на интернет-сайте управляющей компании ООО “УК Брусилово”, обслуживающей дома по адресу: г. Тверь, ул. Марии Смирновой, отсутствует полная информация о финансово-хозяйственной деятельности, обязательная к размещению согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года №731 “Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами” (в ред. Постановлений Правительства РФ от 10.06.2011 №459, от 06.02.2012 №94). Данную информацию не удалось найти на информационном стенде в помещении ООО “УК Брусилово”, а также на интернет-сайтах ГУ Государственная жилищная инспекция по Тверской области, администрации города Твери. Нет информации и в официальных печатных СМИ. Насколько мне известно, согласно КоАП ст. 19.8.1. (введена Федеральным законом от 25.12.2008 №281-ФЗ) это влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч до пятисот тысяч рублей. На основании изложенного прошу: 1) выдать предписание управляющей компании об опубликовании отсутствующих документов в сети Интернет на собственном сайте; 2) взыскать штраф с управляющей компании за непредставление сведений согласно ст. 19.8.1. КоАП РФ.

Т.А.:  Принимаем как обращение, будет проведена проверка. Единственное, что можно сказать сразу: статья КоАП, на которую вы ссылаетесь, касается ресурсоснабжающих организаций. Действия УК подпадают в данном случае под статью 7.23.1 Кодекса об административных правонарушениях.

— Название статьи звучит двояко. И, на мой взгляд, второй вариант интереснее: “Всё, что нужно знать об Уголовном кодексе в канун нового отопительного сезона”.

Т.А.:  Без комментариев. Это компетенция правоохранительных органов.

— Проживаю по адресу: ул. Горького, д. 70. У нас должен состояться капремонт по госпрограмме. Но наша управляющая компания уже полгода тянет время, уже на дворе почти сентябрь. До конца года, когда выделенные деньги сгорят так и не реализованными, осталось 4 месяца. А нам даже смету не составили. Был составлен договор на составление сметы и проведение ремонта с подрядчиком, который протянул время и ничего не сделал. Теперь УК расторгает с ним договор и объявляет конкурс на наш дом, но ещё на полгода растянется. Ремонта мы не получим. Наши активисты во главе со старшей по дому писали уже во все инстанции, включая прокуроров, но либо получают отписки, либо ответа вовсе нет. Осталась идти к Шевелеву на прием либо президенту с премьер-министром писать. Что уже делать, мы не знаем. Может, ваша редакция сможет чем-то помочь? Т.к., кроме как на помощь СМИ, нам надеяться больше не на кого. Алёна.

Т.А.:  Оператором программ по капремонту является МинТЭКи ЖКХ Тверской области. Есть смысл обратиться туда. Был ли заключен договор? Если да, то он ведь предусматривает и определенные сроки.