Прямые договора с "коммунальщиками". Так ли всё просто?

В последнее время участились разговоры о “прямых” договорах.

Ни для кого ни секрет, что практически все поставщики ресурсов стремятся получать деньги жильцов, минуя управляющие организации. Понятно, что жильцы многоквартирных домов, получавшие на протяжении многих лет одну квитанцию, начинают путаться, кому они платят и к кому обращаться в случаях, предусмотренных законодательством. Попробуем разобраться?

Постараюсь не загромождать статью многочисленными отсылками к законам, а просто поясню логику взаимодействия жильцов, управляющих организаций и поставщиков ресурсов.

Базовая схема взаимодействия этих организаций, согласно положениям Жилищного Кодекса и 354 постановления «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», выглядит следующим образом: управляющая организация (не зависимо от её формы: УК, ТСЖ, ЖСК и т.п.) обязана заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на приобретение тех коммунальных ресурсов, которые предусмотрены степенью благоустройства дома и предоставить соответствующие коммунальные услуги жильцам. Схематично это выглядит следующим образом:

Таким образом, для жильцов их управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг (т.е. организацией, предоставляющей коммунальные услуги), а РСО является поставщиком коммунального ресурса для управляющей организации.

Как происходят расчеты за предоставленную услугу? Жильцы платят за коммунальную услугу исполнителю, исполнитель собирает средства и рассчитывается ими за коммунальный ресурс с РСО. Дополним нашу схему:

То есть как ни крути, “по-умолчанию” жильцы и РСО не имеют друг с другом никаких отношений.

Понятно, что сложно найти дом, в котором УО предоставляет всего 1 услугу (речь идет как о коммунальных, так и о жилищных услугах), в большинстве домов их 4-5, а то и 8-9. Как происходит сбор оплаты за такое количество услуг? В принципе всё просто – УО рассчитывает размер платы для каждого жильца в соответствии с законодательством и выставляет ему платежный документ в котором перечислены все предоставленные услуги, а жилец оплачивает этот документ. В случае полной оплаты картина будет примерно такой:

Но что делать УО, если жилец внес плату не полностью? Например, ему не понравилось как убирают мусор и он решил «наказать» УО рублём не заплатив за «содержание дома», или вода две недели шла ржавая и он решил что коммунальная услуга такого отвратительного качества должна предоставляться бесплатно. С точки зрения жильца – всё просто. Если он с чем-то не согласен, значит именно за это он и не заплатил. Часто бывает и так, что жилец просто решил оплатить квитанцию частично. Однако с точки зрения УО, всё немного сложнее, так как возникает необходимость в перераспределении платы. Согласно ПП №253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг» в случае, если платежный документ оплачен не полностью, плата за каждую из предоставленных услуг уменьшается, пропорционально доле этой услуги в общем платеже. То есть, не заплатив, например, за «Содержание дома», жилец автоматически становится должен не только за эту услугу, но и за все остальные:

Для многих жильцов эта ситуация неочевидна и часто становится причиной конфликтов с УО.

Тем не менее, платежи жильцов худо-бедно собраны. Пришла пора УО рассчитываться с РСО. Для каждого из коммунальных ресурсов существую свои профильные правила, описывающие как особенности договорных отношений, так и порядок расчета платы за эти ресурсы. Общее правило такое – РСО взымает плату с УО за весь ресурс, предоставленный дому под управлением УО. Вот тут-то и начинаются проблемы – из-за изменений в законодательстве, которые произошли в 2013 году (в частности, новая редакция п. 44 354 постановления), сумма платежа за ресурс в ряде случаев превышает ту сумму, которую может собрать УО с жильцов по соответствующим услугам. Как такое может быть? Очень просто – тут играет важную роль наш «любимый» ОДН. Если сами жильцы не решили иначе, то УО имеет право выставлять жильцам в квитанциях плату за ОДН только в пределах норматива, утвержденного органами местного самоуправления. Норматив включает в себя в буквальном смысле только плату за лампочки в подъезде, лифты и маломощное общедомовое оборудование (домофоны, средства пожарной сигнализации и т.п). Понятно, что всегда остается «хвостик», причем этот «хвостик» для ряда домов более чем в 10 раз превышает плату за «лампочки в подъезде».

О причинах такого положения дел я писал ранее, сейчас разговор не об этом, а об оплате счетов – ведь от того, что УО не смогла провести собрание и определить источники финансирования платы за превышение ОДН, сумма платежного требования от РСО не меняется. То есть недоплата жильцов и невозможность оплаты ОДН в полном объеме в худшем случае дают примерно такую картину:

Если удалось договориться жильцами о порядке распределения платы за превышение ОДН, то картина чуть изменится, но из-за текущих долгов жильцов ситуация вцелом будет похожа:

Вкратце её можно описать простой фразой: УО всегда должна РСО. В буквальном смысле. Надеюсь теперь понятно, откуда появляются претензии РСО — УО ежемесячно должны вносить плату за предоставленный ей коммунальный ресурс в полном объеме и точка. Нет оплаты – терпим несколько месяцев и тащим в суд. В суд, понятно, УО идти не хочется, т.к. в данной ситуации понятно, на чьей он будет стороне. Проиграть в суде означает не только оплатить долг, но и «попасть» на компенсацию судебных расходов, оплату неустойки и в ряде случаев оплатить расходы на исполнительное производство. Незапланированные расходы, когда ты сам вечно в долгах, никому не нужны.

Если всё это происходит по закону, то как же выкручиваются УО? Грубо говоря, есть несколько подходов расчетов с поставщиками.

Расчеты с поставщиками

Первый подход – «мы не платим за то, что не можем выставить жильцам». То есть УО выставляет жильцам плату строго по закону и рассчитывается с РСО исключительно в объеме поступивших средств. Долги УО из-за ОДН растут как снежный ком, появляются претензии поставщиков, суды. Исход – ликвидация организации, списание долгов и «новая жизнь» с тем же названием, но с приставкой «плюс». В данном случае явно ущемляются права РСО.

Второй подход – «жильцы платят за всё, что выставляют нам поставщики». То есть УО выставляет жильцам плату за ОДН в полном объеме (либо в отдельной строке, либо без согласия жильцов ОДН оплачивается из строки «содержание дома»). Права жильцов ущемляются, зато удается в полном объеме рассчитываться с РСО.

Третий подход – использование «котла». Плата с жильцов собирается строго по закону, но платежи не разбиваются по поставщикам, а «валяются» в общей куче на расчетном счете. Расчеты с поставщиками ведутся по мере поступления требований о погашении задолженности из этих «общих» денег. Проще говоря «сейчас мы берем деньги, которые должны за воду, чтобы погасить долг за электроэнергию». Дефицит покрывается либо дополнительными взносами, либо комбинированием третьего и второго подхода. В данном случае ущемляются как права РСО, так и права жильцов.

Ну и четвертый подход – «всё по закону». Проводится общее собрание собственников, на котором они решают оплачивать ОДН в полном объеме самостоятельно. Ничьи права не ущемлены. Правда есть одно «но» – так как жильцы редко идут на добровольное увеличение платы, обоснованно считая, что они и так слишком много платят, то такой вариант применяется крайне редко.

Почему законы написаны так, что «делай всё по закону и будешь банкротом»? – не знаю. Но такое положение дел известно как УК и РСО, так и контролирующим органам. Так как с момента вступления изменений в 354 постановления, ущемляющих права УО в плане выставления счетов за ОДН, прошло чуть больше года, то весь этот период придумывались и реализовывались различные законные способы «убрать» обязанность по оплате ОДН с УО, т.е. прямо или косвенно перевести жильцов на прямые расчеты с поставщиками.

Расчеты с жильцами напрямую

Теперь, наконец-то, поговорим о способах расчетов РСО напрямую с жильцами, отличных от «классической» схемы, о которой мы говорили в начале статьи.

Самый и первый и самый очевидный способ, который наделал шумихи в СМИ в конце прошлого года – это переход на непосредственное управление. При такой форме управления каждый жилец заключает отдельный договор напрямую со всеми поставщиками услуг, а управляющая организация выполняет исключительно работы по содержанию общего имущества. То есть РСО «превращается» в исполнителя (которому, в том числе согласно 354 постановлению дано право собирать ОДН в полном объеме безо всяких ограничений), а УО, насвистывая веселую мелодию, подметает двор и моет подъезды.

В принципе, это не так страшно и такой способ не вызывает особых вопросов, если бы не тот факт, что в большинстве случаев инициатива перевода дома на непосредственное управление исходила со стороны УК, управляющих этими домами. Методы «пропихивания» нужных решений вызывали обеспокоенность как самих жильцов, так и контролирующих органов. Ведь всем понятно – непосредственное управление несет за собой множество прав и обязанностей, к которым многие жильцы были просто не готовы. Люди с удивлением узнавали, что должны лично заключать договора с каждым из поставщиков, менять приборы учета за состоянием которых не следила УК, ездить за справками по всему городу, отстаивать очереди в офисах поставщика для проведения перерасчетов или для выставления претензий, собираться всем домом для решения текущих вопросов по управлению общим имуществом и т.п. То есть многие дома оказались в весьма неудобном положении.

Пик перевода домов на самоуправление пришелся на зиму 2014 года и продолжался бы дальше, пока… пока не подвернулся случай со сменой гарантирующего поставщика электроэнергии (ведь на самом деле, именно с ОДН по этой услуге у УО были самые большие проблемы). Тут неожиданно для потребителей появился второй способ «отдать» их поставщикам – почти все УК города стали уклоняться от заключения договора энергоснабжения с новым поставщиком. Да, они обязаны его заключить, но… но заключили лишь единицы. 354 постановлением такая ситуация допускается как временная и РСО до момента заключения договора с УО признается исполнителем коммунальной услуги (п. 8). В данной ситуации УО, по причине отсутствия договора с РСО, вообще не имеет права предоставлять жильцам соответствующую коммунальную услугу (т.е. распоряжаться не принадлежащим ей ресурсом).

Следует отметить, что здесь мнения расходятся – поставщики ресурсов обоснованно считают, что в данной ситуации они являются исполнителем услуг и имеют право предоставлять коммунальные услуги в полном объеме (в том числе и на общедомовые нужды), а контролирующие органы упорно настаивают на том, что в подобной ситуации именно УО обязано предоставлять услуги на общедомовые нужды (правда при этом скромно умалчивают, как такая организация в отсутствие договора может распоряжаться не принадлежащим ей ресурсом, а тем более взымать за него плату с жильцов).

В настоящее время ситуация с заключением договоров явно затягивается, так как поставщик не может принудить УК к исполнению своих обязанностей, а со стороны жильцов при виде огромных платежей за ОДН, поступают жалобы на кого угодно, но только не на УК. Т.е. в принципе ситуация стала близкой к непосредственному управлению, за исключением того, что УК в большинстве своем по-прежнему предоставляют услуги по теплоснабжению, водоснабжению и газоснабжению.

Почему же эти услуги остались? С поставщиком газа всё просто – согласно 261-ФЗ установка общедомовых приборов учета газа в многоквартирных домах не требуется, а значит и нет проблемы с ОДН. Нет проблемы с ОДН – нет повода «скидывать» жильцов.

С поставщиком воды сложнее – проблема ОДН есть, но со стороны УО нет повода для одностороннего отказа от исполнения ранее заключенного договора. Правда такой повод есть у РСО и хоть организация, поставляющая воду для жителей города, позже всех подключилась к вопросу прямых платежей, но сейчас перевод жильцов на прямые договора набирает обороты – так как практически все УО в нашем городе имеют долги за предоставленные ресурсы, то проще всего оказалось постепенно отказываться от исполнения договоров в одностороннем порядке со стороны РСО на основании имеющейся задолженности (ст. 30 постановления №124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг»), то есть поставщик по сути искусственно ставит себя в ситуацию, в которой оказались энергетики.

При этом с тепловой энергией сам поставщик пошел навстречу и предложил беспроигрышный на первый взгляд вариант – «давайте заключим договора и сделаем всё по закону, но мы сами будем собирать предназначенные нам платежи ваших жильцов». Как это возможно?

Подкованные жильцы в первую очередь вспомнят про то, что п. 6.3 ст. 155 ЖК РФ предусматривает возможность внесения платы жильцами напрямую в РСО. Многие склонны считать, что такие отношения – это то же самое, что и «прямой договор». Это неверно. Во-первых, речь идет исключительно о внесении платы, а во-вторых, если внимательно прочитать этот пункт, то можно заметить два условия для применения такого порядка расчетов – а) жильцам нужно провести общее собрание с соответствующей повесткой дня б) даже если такое решение принято, то жильцы всё равно не могут оплачивать поставщику плату за ОДН. Возникает вопрос – а, собственно, почему нельзя платить за ОДН? Ответ прост (хоть и неочевиден) – потому что при таком способе внесения платы УО всё равно остается исполнителем услуг и на основании ранее заключенного ей договора на приобретение коммунального ресурса с РСО собирает плату, в том числе за услуги, потребляемые при использовании общего имущества в доме. Т.е. жильцы просто платят платежи за пользование услугами в их жилых помещениях в пользу РСО и ничего более. Исполнителем соответствующей услуги всё равно является их УО, следовательно, к ней должны направляться все предусмотренные законом требования по вопросам предоставления коммунальной услуги надлежащего качества.

Собтсвенно в этом и заключается третий способ. Тут можно заметить два следствия – во-первых, проблему ОДН это никак не решает (т.е. УО по-прежнему должна платить за ОДН), а во-вторых, такой порядок расчетов мало вяжется с тем, что жильцы видят в своих квитанциях – поставщик тепла выставляет плату как за сами услуги, так за ОДН. Вопиющее нарушение закона? Вовсе нет…

Есть четвертый способ, предусмотренный 354 постановлением – внесение платежей через платежных агентов. Этот вид деятельности подробно разобран в N 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами». Согласно этому закону, платежным агентом является организация, с которой УО заключен договор на прием платежей физически лиц. Платежный агент также не является исполнителем услуг, а просто собирает деньги. Но всё же есть как минимум 3 существенных отличия от положения РСО, описанного в п. 6.3 ст. 155 ЖК РФ: а) платежный агент может собирать плату за любые услуги, в том числе и за ОДН б) платежный агент не является получателем средств по договору на прием платежей и обязан перечислять собранные им средства жильцов обратно в УО в) собирать плату через платежного агента или нет, решает УО, а не жильцы. То есть что у нас получается:

Платежным агентом может быть и сама РСО – никто, в принципе, не запрещает. Правда в этом случае (с учетом всех требований законодательства) схема несколько изменяется:

В случае, если платежи осуществляются в пользу платежного агента, в квитанции должны быть указаны реквизиты как УО (как исполнителя услуг), так и Агента (как организации, через которую осуществляются платежи). Никто не ограничивает жильца в праве платить в адрес любой из указанных организаций. Главное что следует понимать – платежный агент не отвечает перед жильцами ни за что, кроме непосредственно сбора денег. Исполнителем услуг (а значит, организацией к которой нужно предъявлять любые законные требования по вопросам предоставления коммунальных услуг) по-прежнему является УО.

Вот, в общем-то и всё.

К сожалению, многие жильцы просто не понимают сути отношений УО и РСО и считают, что если они перечисляют платежи «напрямую» поставщику, то находятся в более выгодной ситуации, чем те, кто платит их в адрес УО и при этом все проблемы их дома сами собой улетучиваются. Увы, часто это не так. В большинстве случаев УО теряет контроль над платежами и услугами за которые она по-прежнему отвечает, а поставщики услуг берущие плату по прямым договорам мало заинтересованы в проведении мероприятий по энергосбережению и оптимизации учета. Да и когда дело доходит до претензий и перерасчетов, оказывается, что всё не так просто как раньше и у прямых расчетов есть своя «тёмная сторона».