Управляющая компания: инструкция по применению Ч. 2. Учимся дружить с УК

1. Пишите. Необходимо в свободной форме написать запрос в Управляющую компанию с требованием сообщить определенные сведения (показатели финансово-хозяйственной деятельности, бухгалтерские отчеты, сметы и т. д.).
2. Несите. Следует отнести этот запрос в УК или отправить его по электронной почте. Обязательно проследите, чтобы ваше письмо в тот же день зарегистрировали: поставили печать УК и присвоили входящий регистрационный номер. Желательно также снять копию/фотокопию зарегистрированного письма – если оно невзначай «потеряется» – у вас будет, что потом предоставить в контролирующие органы.
3. Ждите. По закону, ответ должен быть направлен вам в течение 20 дней с момента подачи запроса. Ответ вам могут направить по почте либо выдать по месту нахождения УК. Если вы направили запрос по электронке, то ответить на него должны в течение 2 дней (если это Управляющая компания) либо в течение 5 дней (если это ТСЖ или ЖСК).
4. Жалуйтесь. Если в установленные сроки не поступил ответ или вы не удовлетворены его содержанием, составляйте жалобу в надзорный орган, например Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) или в прокуратуру.
Важный момент. Помимо «информации по требованию», УК обязана также самостоятельно (без напоминаний в виде запросов!) отчитываться перед жильцами хотя бы раз в год. К этому их обязывают те же Стандарты раскрытия информации. Обычно такие собрания проводятся до конца марта, после сдачи бухгалтерских отчетов в федеральную налоговую службу, – в форме отчета за прошлый год. О том, как следует оповещать жильцов перед таким собранием, я подробно описывал в прошлом посте (совет №2).
А вы были на таких собраниях? Вас на них приглашали?
Идем далее. УК должна предоставлять информацию о себе, которая может быть опубликована в следующих местах:
– на сайте компании или на сайте городской или областной администрации;
– в официальных печатных СМИ;
– на информационных стендах в многоквартирных домах.

Информация должна быть такого плана:

1. Общие сведения:
а) наименование организации как юр. лица. ФИО руководителя (подробнее об этом – в прошлом посте );
б) основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации (Внимание! ОГРН и ИНН – константные номера. Они могут измениться ТОЛЬКО при смене юридического лица);
в) адрес организации, телефоны и сайт УК (если есть; а если нет, то на сайте гор. или обл. администрации);
г) режим работы;
д) перечень МКД, в отношении которых в прошлом году были расторгнуты договоры.

2. Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения договоров управления – т.е. УК отчитывается по той деятельности, которая прописана в договоре с жильцами):
а) годовая бухгалтерская отчетность (здесь сложно что-то посоветовать; лучше привлечь профессионального бухгалтера);
б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению МКД (т.е. УК должна отчитаться по всем полученным и недополученным деньгам, включая вопросы с должниками. К слову, долги жильцов за коммунальные услуги – столовая ложка дегтя в печальной ситуации с ЖКХ. Как правило, за 15-20% должников платят остальные 80-85);
в) сведения о расходах по управлению МКД (внимание! Именно по этому пункту «отмываются» основные денежные средства. Часто они выводятся через фирмы-однодневки – путем заключения фиктивных контрактов. Поэтому здесь надо не только взглянуть на документы, но и не полениться – провести сравнительный анализ рыночной стоимости того или иного вида работ, произведенных в вашем доме. Если цена на рынке ниже (тем более, значительно ниже), чем проходит по документам, здесь явно была схема по отмывке денег фирмой-однодневкой. Например, если установка пластикового окна на бумаге стоит 20 тысяч рублей, а все фирмы в городе предлагают 7-9 тысяч – то махинации на лицо).

3. Сведения о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту многоквартирного дома. (Здесь важно обратить внимание, оказывается услуга силами УК или с помощью субподрядчика. Если второй вариант – нужно провести мониторинг и сравнительный анализ цен на услуги, как в п. 2 (в)).

4. Порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
а) проект договора управления между собственниками и жилищной организацией;
б) сведения о выполнении обязательств по договору управления – в том числе план содержания и ремонта дома на срок не менее одного года. Сведения о перерасчете за жилищные и коммунальные услуги (подробнее в в прошлом посте!);

5. Сведения о стоимости услуг (это пресловутая первая строка в платежке);

6. Сведения о ценах и тарифах на коммунальные услуги (отмечу, цены устанавливает РЭК, а не УК. Поэтому можно проконтролировать достоверность цен простым звонком в горгаз, водоканал, поставщикам тепла и горячей воды);

А теперь пройдитесь по пунктам и ответьте: многое ли вы знаете о своей УК, кроме названия и адреса? 🙂 А между тем, повторюсь, она обязана отчитываться перед вами по каждому из названных пунктов!
В общем, предлагаю донести эту информацию до соседей, чтобы, наконец, побудить УК действовать по закону. Отмечу: многоквартирный дом ничем, по сути, не отличается от частного дома в городе или в деревне. Только в деревне люди сами и дров нарубят, и дорожки почистят – в общем, берут ответственность на себя за свое жилище. Почему же мы в квартирах сидим и ждем у моря погоды? С головой окунувшись в эту тему, я понял, что главная беда ЖКХ – не чиновники, не УК, а наша с вами лень и пассивность.
Поэтому те, кому не лень – можете распечатать этот пост и разложить ее по почтовым ящикам в подъезде. А, в общем, перестаем ныть и начинаем действовать!

P.S. Выражаю респект всем, кто давал дельные комментарии по моему прошлому посту. Благодаря вам я узнал, что:
– льготу для инвалидов справочно печатают в квитанциях, а начисляют ее в органах соц.защиты;
– при выборе УК очень важно изучить ее «послужной список» – посмотреть, какие объекты обслуживаются, узнать общественное мнение по поводу этой УК – чтобы не столкнуться с ситуацией, когда в тендере участвуют несколько компанией, которые находятся под одной «крышей»;
– весьма любопытной была информация от пользователя – о форме управления домами в Финляндии. Там действует т.н. Жилищное Акционерное Общество, когда при покупке квартиры ты покупаешь не квадратные метры, а акции этого самого ЖАО. Твоя доля в ЖАО соответствует площади помещения, где ты проживаешь. При этом стратегические вопросы по управлению домом решает собрание акционеров ЖАО, а текущие – лицензированный и квалифицированный управляющий.
Вообще, введение института профессиональных управляющих домом, – это очень здравая мысль, ИМХО. Пусть это будет человек с личной лицензией и ответственностью, как
сейчас у нотариусов и оценщиков. У собственников есть право в любой момент сменить управляющего, без объяснения причин. Кстати, эту мысль я тоже почерпнул из комментариев к посту.
Безусловно, подобные реформы в жилищно-коммунальной системе назрели. Однако их необходимо проводить на уровне законодательства.

P.P.S.
После публикации прошлого поста я встретился с представителями нескольких Управляющих компаний. У них свое видение проблем ЖКХ. В следующем публикации я опубликую их советы по оптимизации жилищно-коммунального рынка.
И по-прежнему жду советов и историй по вашему взаимодействию с УК, поставщиками ресурсов, соседями…. Всего, из чего складывается сложная и запутанная сфера ЖКХ.