Капитальный ремонт или капитальный заговор?

Понятие «капитальный ремонт появилось далеко не в 2014 году, когда все жители многоквартирных домов стали его платить в обязательном порядке.

Оно тянется еще с советских времен, при этом возможность собирать плату с жителей в виде отдельной статьи появилась вместе с первой редакцией «нового» жилищного кодекса в 2004 году. Тогда капитальный ремонт вызывал не меньше вопросов, чем сейчас – было непонятно в каком объеме собирать средства, на какие работы пускать, кто отвечает за проведение работ и т.п. Постепенно установилась практика – плату на капитальный ремонт собирали, в первую очередь, с прицелом на выполнение работ, софинансируемых из бюджета. Ведь только из поступлений жильцов быстро собрать деньги на нормальный ремонт не представлялось возможным, а кредиты из-за огромного количества должников никто всерьез не рассматривал. Как следствие, УК и ТСЖ, в основном, предлагали жителям тарифы, покрывающие только этот небольшой перечень работ. Контроль над выполнением работ предполагался, в первую очередь, со стороны собственников (да-да, ключевое слово здесь «предполагался»). Во многом из-за этих факторов, сама идея капитального ремонта, как комплекса мер для поддержания дома в нормативном состоянии, стала терпеть крах.

Таким образом, несмотря на то, что плата за капитальный ремонт собиралась и работы худо-бедно выполнялись, дома в большинстве своем продолжали ветшать. Появилась необходимость сделать проведение капитального ремонта более контролируемым процессом. Грянула реформа, которая вызвала бурю недовольства у населения. Но на самом деле, если говорить общими словами, «глобальных» изменений не так уже много – всего-то вместо абстрактных “хотелок” собственников появился минимальный перечень работ по капитальному ремонту и план их выполнения – региональная программа, а так же перечень обеспечительных мер (минимальные тарифы, спец. счета, региональный оператор).

Понятно, что у всего есть свои достоинства и недостатки. То же самое можно сказать и о новом способе формирования капитального ремонта – много вопросов вопросов вызывает то, что право сбора средств «забрали» у управляющих компаний и «отдали» региональному оператору (причем для ТСЖ с самого начала было сделано исключение – они имеют право самостоятельно собирать деньги на спец. счете и самостоятельно проводить работы). При этом для чего нужен региональный оператор в принципе понятно – прежде всего для обеспечения проведения капитального ремонта в тех домах, которые нуждаются в этом в первую очередь за счет средств, поступивших от других домов. Но при этом людей почему-то стало коробить от того, что на их деньги, которые лежат без дела на счете регионального оператора, чинят другие дома. Законам, понятное дело, никто не верит и то, что все средства, которые они перечислили, так и будут числиться за их домом и вернутся к моменту планового проведения ремонта, никого не волнует. Разворуют же.

В общем Правительство сделало финт ушами – после того как во всех регионах жители всех домов под управлением УК стали платить в фонд регионального оператора и была создана неплохая денежная масса для проведения первой волны капитального ремонта в самых ветхих домах, появился N 255-ФЗ от 21 июля 2014 г., который с 1 января 2015 года вернул право УК собирать плату на кап. ремонт.

Процедура открытия специального счета на имя управляющей организации аналогична процедуре открытия такого счета на имя ТСЖ и детально изложена в части 4 ст. 170 – по сути проводится собрание собственников на котором решается ряд обязательных вопросов, связанных с открытием такого счета.

Подводных камней несколько – во-первых, согласно ст. 173 ЖК РФ «нельзя просто так взять и уйти о регионального оператора». Жильцы получат ранее собранные средства на свой счет не ранее чем через 2 года и 5 дней после проведения общего собрания. Во-вторых, на жителей по-прежнему распространяется региональная программа – если для их дома по плану стоят работы на ближайшие годы, то их нужно выполнить из собранных за это время средств. Причем, выбрав способ формирования капитального ремонта на спец. счете, жители закрывают себе дорогу к «котлу» регионального оператора, т.е. восполнять нехваток средств придется самостоятельно. В-третьих, нужно понимать что сами жильцы и управляющая компания должна быть готова к такому повороту дела – требования к проведению ремонта серьезно ужесточились и одним собранием тут не отделаться. В-четвертых, при смене или реорганизации УК и прочих перестановках придется проводить общие собрания всего дома, чтобы переоформить счет на новую организацию. Автоматически возможен только возврат к региональному оператору.

В общем, нужен вам спец. счет или нет – вопрос крайне неоднозначный. С одной стороны такой счет обеспечит сохранность денег и даст гарантию, что они никому кроме вашего дома не достанутся, а с другой стороны капитальный ремонт придется проводить без поддержки регионального оператора, который может обеспечить дом не только недостающей суммой, но и выступить как заказчик и организатор работ.