Ольга Кириченко: «Советую не паниковать»

Год лошади подарил жителям Тверской области возможность поучаствовать в больших гонках. Буквально из-под елочки на собственников квартир в многоэтажных домах «выскочил» новый порядок накопления средств на капремонт родной панельной обители – с вечно разукрашенными подъездами и шумными соседями – не то с перфоратором наперевес, не то с гармошкой и караоке-баром.

Установленные тарифы, система накопления и расходования средств, инертность населения и высокий риск коррупционных схем стали предметом споров и скандалов. В конце концов сначала федеральным законодателям, а следом и депутатам областного парламента пришлось продлевать сроки реализации закона о капремонте и вносить некоторые другие изменения.

Каковы основные положения новой схемы? Что делать простым горожанам и куда обращаться? Как выработать собственную стратегию пошаговых действий? Когда придут первые платежки за капремонт? За прояснением ситуации и компетентным советом информационный портал Tverigrad.ru обратился к эксперту отрасли управления коммунальным хозяйством, председателю Тверской региональной Ассоциации ТСЖ и ЖСК (ЖК) Ольге КИРИЧЕНКО.

– Ольга Леонидовна, меняется вся система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). В чем, если коротко, суть изменений?
– Начиная с 2013 года, а Федеральный закон 271 вступил в силу 25 декабря 2012 года, собственник помещений в МКД обязан вносить платежи за капитальный ремонт дома. Соответственно появился новый порядок финансирования этих обязательств. На основании федерального законодательства 28 июня 2013 года у нас утвержден закон Тверской области о проведении капитального ремонта. Третий основополагающий документ, который сегодня массово обсуждается, это Региональная программа. Ее действие рассчитано на 30 лет вперед – по 2043 год.

– Каким образом теперь будут собираться средства на капитальный ремонт?
– Во-первых, повторюсь, теперь это дело не добровольное, а обязательное. Во-вторых, я хотела бы остановиться на понятии многоквартирного дома. МКД – это дом, который имеет две и более квартиры, общее имущество и выход на места общего пользования. Жилой частный сектор не подпадает под действие данного закона – коттеджи, таунхаусы, дома блокированной застройки (когда живут, к примеру, две семьи в одном доме, а входы у них с разных сторон).

– Что касается взносов на капитальный ремонт, какие тарифы установлены?

– Тарифы с неба не взялись, у нас есть организация, которая называется Федеральная служба по тарифам России. На 2014 – 2015 гг. установлен средний размер взноса по каждому субъекту Федерации. В Тверской области на этот год он составляет 6 руб. с кв. м, в следующем году – 6,2 руб., а впереди у нас 28 лет… В регионе к утверждению этого взноса подошли дифференцированно: средний душевой доход был увеличен на 1,5%, а окончательный тариф был привязан к благоустроенности дома. (В итоге собственник помещений в домах с полным комплектом благоустроенности и лифтом будет ежемесячно платить 7,7 руб. за кв. м, в домах без лифта – 5,6 руб., в домах, где есть только электричество, – 4,4 руб. – Прим. ред.).

– Ольга Леонидовна, давайте рассмотрим конкретные способы формирования фонда МКД.
– Основных способов два. Первый – счет у Регионального оператора, прозванный в народе «общим котлом». Он будет формироваться, во-первых, за счет собственников, которым ничего не нужно, это так называемые молчуны, которые до сих пор поют и пляшут, праздники справляют, а ведь существуют жесткие сроки вхождения в программу. Во-вторых, этот способ можно рассматривать тем, кто увидел свой дом в Региональной программе и понимает, что не успеет накопить необходимые средства, ведь позже планового года дом ремонтировать нельзя.
Второй способ – для собственников, которые принимают решения, несут ответственность, более или менее активны. Фонд можно формировать на специальном счете в банке. Кто имеет на это право? Внимание! Только те ТСЖ и ЖСК, которые сами управляют своим домом, своим имуществом, и те ТСЖ, которые имеют в управлении несколько домов, но сумма квартир в которых составляет не более 30 штук.

Если у ТСЖ получается более 30 квартир – у нас в Твери есть такие, у которых по нескольку больших домов в управлении, – для них предусмотрен специальный счет у Регионального оператора. Активные собственники, которые доверили свое управление УК, также могут выбрать этот способ.
Понимание этого различия специального счета (в банке или у Регионального оператора) еще далеко не у всех сложилось, даже в администрациях районов. Будучи на выезде в одной районной администраций, мы услышали на собрании собственников от главы: «У вас есть только два варианта: или «котел», или создавайте ТСЖ». Это неверно.

– А кто распоряжается специальным счетом, открытым у Регионального оператора?
– Функционал специального счета, что в банке, что у оператора, абсолютно одинаков. Владельцы счета – либо ТСЖ, либо собственники помещений конкретного дома. Что касается спецсчета у Регионального оператора, то оператор открывает этот счет на конкретный дом на основании решения общего собрания собственников жилья, и функции его на этом, по сути, заканчиваются. Контролирует фонд Государственная жилищная инспекция, перед которой оператор отчитывается каждый месяц.

– А что из себя представляет Региональный оператор? Это ведь некий офис, учреждение?
– Конечно, это некоммерческая организация, юридическое лицо, фонд. Я хочу предупредить читателей о всякого рода мошенниках и сказать, что на сегодняшний день у нас в области есть один-единственный фонд (об инициативе депутатов ТГД по созданию второго официального оператора смотрите здесь. – Прим. ред.). С ноября у них работает сайт, есть свой адрес (Большие Перемерки, д. 6, стр. 1.), телефон, горячая линия. За счет каких средств он будет существовать? За счет бюджета. Честно говоря, может быть, на эти деньги лучше дома отремонтировать, приборы учета поставить…

Субсидиарную ответственность за деятельность оператора несет правительство Тверской области. Все счета – «общий котел» или спецсчет по отдельному дому – будут накапливаться не у него, так сказать, в сейфе, а в банках. Есть определенный перечень этих финансовых учреждений, которые отвечают установленным требованиям. За один банк, который находится в перечне на втором месте, могу сказать точно: еще в октябре, ни на кого не оглядываясь, он заявил, что в рамках этой системы будет открывать счета для всех на одинаковых условиях: открытие и обслуживание счета бесплатные. Они рассматривают этот порядок как социальный проект. Видимо, там у руководства все-таки голова на плечах есть…

– Ольга Леонидовна, а можно поменять один способ формирования счета на другой и в какой срок?
– Поменять можно. Это немножко спасает. Если собственники формировали по каким-то причинам средства в «общем котле» у Регионального оператора, в срок отремонтировали дом, тот стоит “как конфетка” – то пожалуйста, можно сменить способ и уйти на спецсчет у того же Регионального оператора. Только сделать это можно будет не ранее, чем через два года. Законодатель здесь руководствовался логикой, что оператор будет ремонтировать дома за счет оборотных средств и именно его головная боль состоит в том, чтобы следовать плану.
Если собственники формируют фонд на спецсчете, неважно – в банке или у оператора, и в силу каких-то обстоятельств просчитались, то решение о переходе в «общий котел» вступит в силу уже через месяц.
Если фонд формировался на спецсчете, подошел плановый год ремонта, собственники все уже сменились, им уже, как говорится, все равно, то фонд отходит к региональному оператору и тот обязан дом отремонтировать.

– А как вы оцениваете Региональную программу капитального ремонта, которую приняли на 30 лет?
– Ох, в целом этот проект новый для всей страны… Законом определено, что должно в нее входить. Основные позиции там есть: перечень МКД (их порядка 15 тыс. в регионе), плановый год ремонта и перечень работ. Сейчас существует минимальный перечень работ на основе минимального взноса. Мы рекомендуем включить весь этот перечень в документы, особенно это касается спецсчетов, потому что банк, на котором все равно все заканчивается, будет выделять денежные средства только на те виды работ, которые прописаны в протоколе. Еще один важный момент: именно на спецсчете этими денежными средствами можно воспользоваться, начать ремонт до планового года. А в «котле» собственники внесли бессрочный взнос, и всё – ждите своей очереди.
Кстати, Региональная программа находится в открытом доступе. Официальная дата опубликования – 31 декабря 2013 года.

– Ольга Леонидовна, что делать, если я открыл Программу и не нашел там своего дома или не согласен с теми видами работ, которые там прописаны, с планируемыми сроками?
– Вы не один такой будете, честно говоря. У нас же как: везде надо быстро что-то делать, разрабатывать документы в сжатые сроки, поэтому постоянно всплывает человеческий фактор. Да, многие не находят свои дома, многие видят неточности, ошибки. В таких случаях не надо паниковать. Нужно четко определить неточности и написать письмо в министерство ТЭК и ЖКХ Тверской области. Лучше еще приложить к письму копии страниц из технического паспорта дома, подтверждающего ошибки. Согласно закону Региональная программа каждый год на 1 октября будет актуализироваться и корректироваться. Думаю, что в течение этого года Программа будет приведена в нормальный вид: всех найдут, неточности исправят.

— Вопрос о роли управляющих компаний в новой системе. Предполагается, что деньги на капремонт, которые годами оседали на счетах УК, те должны будут перевести Региональному оператору. Они пропадут или нет?
– Есть два варианта: деньги аккумулировались либо на счетах УК, либо на счете департамента ЖКХ города Твери. По идее они не должны пропасть, это целевые средства, их нельзя потратить, например, рассчитываясь с долгами за поставки тепла и т.д. Если их не окажется, это воровство. Можно обратиться в нашу Ассоциацию, мы подскажем, как действовать в таких случаях.

– Ольга Леонидовна, а когда мы впервые увидим в платежках строку на капремонт?
– 30 декабря 2013 года вступил в силу Федеральный закон 417 ФЗ. По нему увеличились сроки на принятие решения по способу формирования фонда до полугода и обязанность внесения платы на восемь месяцев… В Тверской области, по последним данным, парламентарии установили такие сроки: со дня опубликования Региональной программы в течение четырех месяцев нужно определиться, где вы будете аккумулировать средства на капремонт, то есть до 1 мая 2014 года. Продлен и срок начала формирования фонда – с трех до шести месяцев, то есть в платежках за июль (придут в августе) вы впервые увидите счет за капремонт. Скажу прямо, я против такого решения, потому что активные собственники уже определились, как будут действовать, а те, которые инертные, им хоть сколько сроки продлевай, они все равно будут сидеть на диване.

– Завершая наш разговор, давайте уточним, как пошагово действовать гражданам в рамках новой системы. Допустим, до сегодняшнего дня они еще ничего не делали…

— Если ничего не делали, то это плохо. Пусть сроки увеличили, но затягивать с решением не стоит.

Что нужно делать собственникам помещений.

Первое – ознакомиться с Региональной программой, найти в ней свой дом, изучить, все ли там на месте, нет ли ошибок. Если есть ошибки – их можно исправить; если все нормально – нужно готовить собрание с пониманием, как лучше копить деньги на те виды работ и на тот год, которые прописаны в Программе.

Второе – назначаем дату проведения общего собрания собственников, проводим его, выносим решение.

Третье. Если деньги будут аккумулироваться в «общем котле», то уведомляем об этом Регионального оператора. Если фонд будет формироваться на спецсчете у оператора, то говорим об этом своей управляющей компании. Если мы ТСЖ и решили собирать взносы на спецсчете в банке, то идем туда, заключаем договор, а потом в течение пяти дней уведомляем Государственную жилищную инспекцию и Налоговую инспекцию, а также Регионального оператора.